Án lệ số 51/2021/AL về xác định quyền sở hữu đối với khu vực để xe ô tô của nhà chung cư

BỀN A\ P LẠN 'FIRM Ỹ lẬNLE SỐ 51/2021/AL" ối với khu vực để xe ô tô của nhà chung cư liệu b uyên Sở lái lQb l§ Hi, MÀ» òa án nhân dân tối cao thông qua ngày 25 tháng II năm 2021 và được công bố theo Quyết định số 594/QĐ-CA ngày 31 tháng I2 năm 2021 của Chánh án Tòa án nhán dân tôi cao. Nguồn án lệ: Bản án sỐ 32/2020/DS-PT ngày 06 + 23/3/2020 của Toà án nhân dân thành phố Hà Nội VỆ vụ án “Yêu cẩu tuyên bó hợp động dịch vụ vô hiệu, yêu cáu công nhận quyên sở hữu tâng hâm” giữa nguyên đơn là Công ty_ cô phần đầu tư Xây dựng và phát triển đô thị S với bị đơn là Ban Quản trị tòa nhà hỗn hợp H; người có quyên lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 03 người. Vị trí nội dung án lệ: Đoạn 22 phần “Nhận định của Tòa án”. Khái quát nội dung án lệ: - Tình huồng án lệ: Khu vực để xe ô tô của chung cư được xây dựng theo quy chuẩn và không được phân bô vào giá bán căn hộ trong hợp đông mua bán căn hộ chung cư. - Giải pháp pháp lý: Trường hợp này, Tòa án phải xác định khu vực để xe ô tô của chung cư thuộc quyên sở hữu riêng của chủ đâu tư. Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ: - Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 (tương ứng với Điều 100 Luật Nhà ở năm 2014); - Điểm b khoản 1 và điểm c khoản 2, khoản 3 Điều 49 Nghị định sô 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiêt và hướng dẫn thị hành Luật Nhà ở; - Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng về ban hành quy chê quản lý, sử dụng nhà chung cư. Từ khóa của án lệ: “Nhà chung cư”; “Tầng hầm đề xe ô tô”; “Quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư”. NỘI DUNG VỤ ÁN: Theo đơn khởi kiện và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyên của nguyên đơn trình bày: Công ty cô phân đầu tư Xây dựng và Phát triển đô thị S (gọi tắt là Công ty S) được cơ quan có thâm quyên cấp phép làm chủ đầu tư dự án Tòa nhà hỗn hợp H, tại địa chỉ km 10 đường A, phường B, quận C, Hà Nội (nay là số 131 đường A, phường B, quận C, Hà Nội). !Án lệ này do Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đề xuất. LUẬT SƯ EDVN Rdinegdikuẻ ieb: [drn.vn -fdrnlawBirimvm [ 410 Theo hỗ sơ pháp lý dự án được cơ quan Nhà nước có thâm quyền phê duyệt, Tòa nhà gồm 34 tầng nổi (chưa bao gồm tầng kỹ thuật và tầng mái) và 02 tầng hầm. Trong đó, khu thương mại dịch vụ, văn phòng từ tầng I đến tầng § do Công ty S trực tiếp kinh doanh hoặc cho thuê kinh doanh. Tòa nhà được khởi công xây dựng từ cuối năm 2008 đến cuối năm 2010 thì hoàn thành; Khu vực 02 tầng hằm và các tầng thương mại dịch vụ của tòa nhà thuộc quyên sở hữu riêng của Công ty, được đưa vào danh mục bất động sản đầu tư để trích khấu hao theo quy định; Chi phí xây dựng khu tầng hầm và khu dịch vụ thương mại được tính riêng không phân bồ vào giá bán khu căn hộ của tòa nhà. Từ tháng 11/2008, Công ty mở bán căn hộ và cuỗi năm 2010 tòa nhà chính thức đi vào sử dụng. Sau khi đi vào hoạt động, Công ty S đã thuê một đơn vị chuyên nghiệp quản lý, vận hành tòa nhà, sau đó giao cho Ban quản lý dự án nhà ở H một đơn vị trực thuộc của Công ty S thực hiện. Từ tháng 8/2016, Ban quản lý dự án nhà ở H đã chuyền thành Công ty TNHH MTV quản lý và kinh doanh dịch vụ D để đáp ứng yêu cầu về công tác quản lý, vận hành tòa nhà theo đúng quy định của Thông tư số 02/2016/TT-BXD về ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Ngày 26/9/2016, Công ty S và các chủ sở hữu tại tòa nhà đã tô chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu Ban quản trị tòa nhà và ban hành quy chế hoạt động của Ban quản trị tòa nhà hỗn hợp H. Theo đó, thành viên Ban quản trị tòa nhà có 05 người gồm 03 người đại diện cho khối cư dân, 01 người đại diện cho khối thương mại, văn phòng và 01 người đại diện cho phía Chủ đầu tư. Ban quản trị tòa nhà được tô chức hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của Hợp tác xã. Ban quản trị tòa nhà được UBND quận Hà Đông công nhận theo Quyết định số 10974/QĐÐ - UBND ngày 15/11/2016. Sau khi Ban quản trị tòa nhà được thành lập, Công ty TNHH MTV quản lý và kinh doanh dịch vụ D vẫn tiếp tục là đơn vị thực hiện quản lý, vận hành tòa nhà. Tuy nhiên, đến ngày 24/8/2017, Ban quản trị tòa nhà đại diện là ông Đỗ Thái S[I - Trưởng Ban quản trị đã ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư SỐ 01/2017/HĐDV với đơn vị cung câp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mới là Công ty cô phần G nhưng không tuân theo quy định của pháp luật, đó là: - Ban quản trị tòa nhà chưa tổ chức họp và lập biên bản đề đạt được sự nhất trí, đông thuận của ít nhât 75⁄2 thành viên Ban quản trị tòa nhà vê việc đê xuât thay đôi đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại Điêu 25 Thông tư sô 02/2016/TT- BXD; - Ban quản trị tòa nhà chưa tô chức họp Hội nghị nhà chung cư đề đạt được sự đồng thuận của ít nhất trên 50% đại diện chủ sở hữu của tòa nhà về việc đồng ý thay đổi đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Điều 14 Thông tư số 02/2016/TT-BXD; - Nội dung hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành ký giữa ông Đỗ Thái S1 - Trưởng Ban quản trị tòa nhà và Công ty cô phần G ngày 24/8/2017 có điều khoản xâm phạm đến quyền sở hữu của Chủ đầu tư, cụ thể: Ban quản trị tòa nhà đã tự định đoạt phần tài sản thuộc quyền sở hữu riêng của Công ty S khi chưa được sự đồng ý của Công ty: đại điểm n khoản 1 Điễu 3 của Hợp đồng dịch vụ giữa Ban LUẬT SƯ EDVN Rdinegdikuẻ ieb: [drn.vn -fdrnlawBirimvm 2 411 quản trị và Công ty cổ phần Œ, hai bên đã tự thoả thuận dịch vụ trông giữ xe tại 02 tâng háắm của tòa nhà, nơi thuộc quyên sở hữu riêng của Công ty S. Trong Hợp đồng mua bán căn hộ cũng như trong toản bộ tài liệu hồ sơ liên quan, không có điều khoản nào ghi nhận hay thể hiện nội dung tầng hầm trông giữ xe ô tô, xe máy và các tầng từ tầng 1 đến tầng § là thuộc sở hữu chung của tòa nhà, tuy nhiên Ban quản trị tòa nhà đã tự ý thuê Công ty G và Công ty Y chiếm giữ và thu tiền trông giữ xe bất chính tại 02 tầng hầm từ tháng 9/2017 đến nay. Ban quản trị tòa nhà cho người xây bịt cửa kho siêu thị tầng 1 phía sau tòa nhà nên đã làm cản trở hoạt động kinh doanh và lỗi thoát nạn của siêu thị Mediamart Thanh Xuân suốt từ tháng 10/2017 đến nay. Công ty S đề nghị Tòa án công nhận phần diện tích trông giữ xe theo hồ sơ hoản công tại tầng hầm I với diện tích là 2.330m”, tầng hầm 2 với diện tích là 2.050m” thuộc quyền sở hữu của Chủ đầu tư. Buộc Ban quản trị tòa nhà và Công ty cổ phần G trả lại phần diện tích này cho Công ty S; Tuyên hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sỐ 01/2017/HĐDV ký ngày 24/8/2017 giữa Ban quản trị tòa nhà với Công ty cổ phần G và Hợp đồng cung cấp dịch vụ số 02/2019/HĐÐĐDV/BQT-YB ký ngày 01/2/2019 giữa Ban quản trị tòa nhà với Công ty TNHH quản lý vận hành nhà chung cư Y vô hiệu; Buộc Ban quản trị tòa nhà và Công ty cô phần G khôi phục lại nguyên trạng cửa phía sau của tầng 1 siêu thị Mediamart Thanh Xuân và bồi thường thiệt hại do hành vi xâm phạm trái phép, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của Công ty S. Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà sơ thâm, nguyên đơn rút yêu cầu bồi thường thiệt hại do hành vi xâm phạm trái phép đối với diện tích trông giữ xe tại 02 tầng hầm làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của Công ty S, bảo lưu quyền khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại này bằng một vụ án khác. Bị đơn: Ban quản trị tòa nhà hỗn hợp H - Ông Đồ Thái S1 trình bày: Ban quản trị Tòa nhà hỗn hợp H được thành lập hợp pháp và được công nhận theo Quyết định số 10974 ngày 15/11/2016 của Ủy ban nhân dân quận Hà Đông. Theo quyết định này, thành viên Ban quản trị gôm: ông Đỗ Thái S1, ông Trần Văn T, ông Nguyễn Vũ GI, ông Trịnh Xuân T1, ông Nguyễn Khánh T2. Đến khoảng tháng 3/2017 thì bà Bùi Thị N thay ông Nguyễn Khánh T2. Đến ngày 27/8/2018, ông Nguyễn Văn L thay bà Bùi Thị N, hiện tại Ban quản trị gôm Š thành viên là ông Đỗ Thái S1, ông Trần Văn T, ông Nguyễn Vũ GI, ông Trịnh Xuân TI và ông Nguyễn Văn L. Ban đầu khi chung cư mới đi vào vận hành chưa có Ban quản trị thì việc quản lý, vận hành tòa nhà do một Công ty chuyên nghiệp được Công ty S thuê thực hiện nhưng không hợp pháp, đến ngày 15/11/2016 khi Ban quản trị tòa nhà được thành lập đã thuê Công ty G thực hiện việc vận hành quản lý tòa nhà này. Quá trình thực hiện hợp đồng dịch vụ do Công ty G thực hiện không đúng hợp đồng nên Ban quản trị đã thanh lý hợp đồng với Công ty G vào ngày 23/3/2019. Ngay sau đó, Ban quản trị tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ vận hành quản lý tòa nhà với Công ty TNHH quản lý vận hành nhà chung cư Y. LUẬT SƯ EDVN Rdinegdikuẻ ieb: [drn.vn -fdrnlawBirimvm 3 412 Đối với việc nguyên đơn có yêu cầu tuyên Hợp đồng quản lý vận hành vô hiệu thì bị đơn không đồng ý vì nguyên đơn không có thâm quyên yêu cầu giải quyết việc này, lý do cuôi năm 2010 tòa nhà mới được đưa vào sử dụng. Theo quy định Thông tư số 02 của Bộ Xây dựng thì sau khi sử dụng 01 năm, chủ đầu tư có trách nhiệm bầu ra Ban quản trị tòa nhà. Tuy nhiên quá thời hạn trên, chủ đầu tư đã không thành lập Ban quản trị theo quy định pháp luật. Ban quản trị tòa nhà chỉ được thành lập sau 6 năm, cụ thể là vào ngày 26/9/2016. Ngày 24/8/2017, Ban quản trị ký hợp đồng dịch vụ với Công ty G. Quá trình thực hiện hợp đồng, Công ty G đã thực hiện đầy đủ và đúng theo các quy định của pháp luật, không xảy ra vi phạm gì. Mặt khác, đến thời điểm này, Ban quản trị cũng đã thanh lý hợp đồng đối với Công ty G. Hơn nữa, diện tích của chủ đầu tư không còn ở Tòa nhà này nữa nên không có quyền được yêu cầu tuyên hủy hợp đồng dịch vụ với Công ty G. Đối với yêu cầu xác định diện tích trông giữ xe tại tầng hầm thuộc chủ đầu tư. Căn cứ vào nội dung của hợp đồng thì không có bất cứ điều khoản nào quy định tầng hầm này thuộc quyền quản lý, sử dụng của chủ đầu tư, như vậy diện tích 2 tầng hầm này là diện tích sở hữu chung. Theo báo cáo tài chính từ năm 2010 đến 2016 của Công ty đều không nhắc đến diện tích để xe của 2 tầng hầm. Từ năm 2016 đến nay, Công ty lại đưa thêm diện tích nảy vào báo cáo. Đề nghị chủ đầu tư xuất trình phương án tài chính được Sở Tài chính phê duyệt gồm: hồ sơ xây dựng tòa nhà được Sở Xây dựng phê duyệt và hồ sơ hoàn công kiểm toán nhà nước phê duyệt và văn bản của Sở Tài chính. Nếu như 3 đơn vị này xác định chủ đầu tư có bỏ vốn xây dựng 2 tầng hầm, theo Luật Nhà ở năm 2015, phần đề xe của tòa nhà là nơi để xe cho dân cư nên phải xác định đó là sở hữu chung. Do vậy sẽ không trả lại cho chủ đầu tư diện tích trông giữ xe tại 2 tầng hầm này mà tính giá trị đề trả cho chủ đầu tư. Đối với yêu cầu khôi phục lại nguyên trạng cửa kho phía sau của siêu thị tầng I và yêu cầu Ban quản trị bồi thường thiệt hại do hành vi xâm phạm, chiếm dụng trái phép tài sản của Công ty theo quy định của pháp luật, Ban quản trị không liên quan và không thực hiện những việc này nên không có trách nhiệm phải bồi thường hay khôi phục hiện trạng. - Ông Trịnh Xuân T1 và ông Trần Văn T, thành viên Ban quản trị trình bày: Ông T1 và ông T có cùng quan điểm với Công ty S. Đề nghị Tòa án tuyên Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư số 01/2017/HĐDV ký ngày 24/8/2017 giữa Ban quản trị tòa nhà với Công ty cổ phần G và Hợp đồng cung cấp dịch vụ số 02/2019/HĐDV/BQT-YB ký ngày 01/2/2019 giữa Công ty TNHH quản lý vận hành nhà chung cư Y với Ban quản trị tòa nhà là vô hiệu; Công nhận phần diện tích trông giữ xe tại tầng hầm 1 với diện tích là 2.330m?, tầng hầm 2 với diện tích là 2. 050m? thuộc quyền sở hữu của Chủ đầu tư; Buộc Ban quản trị tòa nhà và Công ty cổ phần G trả lại phần diện tích này cho Công ty S; Buộc Ban quản trị tòa nhà và Công ty cô phần G khôi phục lại nguyên trạng cửa phía sau của siêu thị tầng 1 và bồi thường thiệt hại do hành vi xâm phạm trái phép làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của Công ty. Người có quyên lợi, nghĩa vụ liên quan: LUẬT SƯ EDVN Rdinegdikuẻ ieb: [drn.vn -fdrnlawBirimvm 4 413 1. Công ty Cổ phần G (gọi tắt là Công ty G) trình bày: Công ty G có đăng ký kinh doanh về lĩnh vực quản lý vận hành nhà chung cư. Ngày 24/8/2017, Công ty có ký Hợp đồng dịch vụ với Ban quản trị Tòa nhà hỗn hợp H, đại diện là ông Đỗ Thái SI để cung cấp dịch vụ vận hành tòa nhà chung cư số 131 đường A, phường B, quận C. Theo thỏa thuận trong hợp đồng có hiệu lực kê từ ngày 01/9/2017 đến ngày 30/12/2019. Công việc theo hợp đồng là cung cấp các dịch vụ an ninh, vệ sinh, kỹ thuật và các dịch vụ khác... Hợp đồng được thỏa thuận lấy thu và chi trên nguyên tắc đơn giá do Ban quản trị quy định. Số lượng xe và mỶ tính tiền dịch vụ do Ban quản trị cung cấp. Công ty G thu tiền trên cơ sở số liệu do Ban quản trị đưa ra và Ban quản trị quy định mức phí đối với tất cả các loại dịch vụ. Sau khi ký hợp đồng, Công ty G đã trả toàn bộ kinh phí đầu tư ban đầu như: thanh toán tiền điện cho Điện lực Hà Đông tháng §; trang thiết bị kỹ thuật phục vụ vận hành, bãi xe thông minh...cho tới hiện tại Công ty vẫn chưa thu hồi hết vốn đầu tư, vẫn hỗ trợ tại dự án tòa nhà này khoảng hơn 100.000.000 đồng. Đến ngày 15/01/2019 Công ty được biết Ban quản trị đã ký hợp đồng dịch vụ vận hành tòa nhà với Công ty khác. Ban quản trị tự ý đưa Công ty khác vào vận hành tòa nhà, đơn phương chấm dứt hợp đồng với Công ty G mà không có sự trao đồi, đến nay cũng chưa có văn bản nào về việc thanh lý hợp đồng. Thực tế, từ ngày 20/01/2019, Công ty G đã không hoạt động quản lý vận hành tại tòa nhà này. Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Công ty hiện tại không còn thực hiện việc quản lý vận hành tòa nhà này, không còn liên quan nên không có ý kiến gì, những vẫn đề phát sinh giữa Công ty G với Ban quản trị tòa nhà, Công ty sẽ yêu cầu giải quyết trong vụ án khác. 2. Công ty TNHH quản lÿỷ vận hành nhà chung cư Y (gọi tắt là Công ty Y) trình bày: Hiện tại công ty Y đang ký kết và thực hiện Hợp. đồng cung cấp dịch vụ cho Tòa nhà hỗn hợp H từ ngày 01/3/2019. Công ty có ký kết hợp. đồng với Ban quản trị, không ký với Công ty D. Công ty đã ký kết và thực hiện hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật. Khi Công ty đến thực hiện việc quản lý vận hành tòa nhà thì không phải đầu tư trang bị kỹ thuật phục vụ: như máy quet thẻ.. .. Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Công ty Y đề nghị giải quyết theo quy định của pháp luật. 3. Công ty cổ phần M Việt Nam (gọi tắt là Công ty M) trình bày: Tháng 9/2010, Công ty M có ký hợp đồng thuê mặt băng với Công ty S tại Tòa nhà H, địa chỉ 131 đường A, phường B, quận C. Ban đầu hai bên ký hợp đồng thuê tầng hầm và các tầng từ tầng 1 đến tầng 5 của tòa nhà, đến khoảng năm 2014, Công ty M chỉ thuê tầng 1, 2, 3 của tòa nhà đề kinh doanh và làm văn phòng. Quá trình thực hiện hợp đồng không xảy ra vẫn đề gì, đến năm 2017, sau khi Ban quản trị tòa nhà được thành lập, Ban quản trị đã liên tục gây khó khăn và gây thiệt hại cho việc kinh doanh của Công ty M. Nay Công ty S khởi kiện, Công ty M đồng ý với yêu cầu khởi kiện của Công ty S, đề nghị Ban quản trị chấm dứt hành động cản trở hoạt động kinh doanh của Công ty M và phá bỏ bức tường bao phía sau tầng I. LUẬT SƯ EDVN Rdinegdikuẻ ieb: [drn.vn -fdrnlawBirimvm 5 414 Tại bản án dân sự sơ thâm số 40/2019/DSST ngày 31/10/2019 của Tòa án nhân dân quận Hà Đông, Hà Nội đã xét xử: 1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty cô phần đầu tư xây dựng và phát triên đô thị S. - Xác định và công nhận diện tích trông giữ ô tô tại tầng hầm 1 là 942,5m? và diện tích trông giữ xe ô tô tại tâng hâm 2 là 1.882,5m” thuộc quyền sở hữu của Công ty cô phân đâu tư xây dựng và phát triên đô thị S. - Tuyên bố Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà số 01 ngày 24/8/2017 giữa ông Đỗ Thái S1 - Trưởng Ban quản trị tòa nhà và Công ty CP G và Hợp đồng cung cấp dịch vụ số 02/2019/HDDV/BQT-YB ngày 01/2/2019 giữa Công ty TNHH quản lý vận hành nhà chung cư Y với Trưởng ban quản trị Tòa nhà Hỗn hợp H vô hiệu. - Công ty cô phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị S có quyền tháo đỡ, khôi phục nguyên trạng cửa phía sau tầng 1 của Tòa nhà hỗn hợp H như ban đầu theo đúng hồ sơ thiết kế của cơ quan nhà nước có thâm quyền phê duyệt. 2. Đình chỉ yêu cầu buộc Công ty G và ông Đỗ Thái SI bồi thường thiệt hại của Công ty cô phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị S. Ngoài ra bản án còn tuyên về phân án phí, quyền kháng cáo và nghĩa vụ thi hành án của các bên đương sự. Không đồng ý với quyết định của bản án sơ thâm, ngày 02/12/2019, ông Đỗ Thái S1 kháng cáo với tư cách là đại diện cho bị đơn - Ban quản trị toà nhà hỗn hợp H và cho rằng, Toà án cấp sơ thầm xét xử không khách quan, không đúng quy định của pháp luật, tự trích dẫn điều luật không có trong văn bản luật được ban hành bởi cơ quan Nhà nước có thấm quyên, xâm hại nghiêm trọng đến quyền và lợi ích chính đáng của cư dân toà nhà. Đề nghị: - Huỷ toàn bộ bản án sơ thâm; - Xác định và công nhận toàn bộ diện tích hai tầng hầm để xe thuộc quyền sở hữu chung của toà nhà hôn hợp H. - Làm rõ quyên. sở hữu 03 tâng thương mại của toà nhà hỗn hợp H, trong đó có bức tường phía sau tâng I mà chủ đâu tư đang cho đơn vị khác thuê kinh doanh. - Yêu cầu nguyên đơn phải quyết toán và bàn giao kinh phí bảo trì, bàn giao hô sơ toà nhà, hoàn thiện và bàn giao hệ thông phòng cháy và chữa cháy, bàn giao và kiêm đêm các thiệt bị toà nhà, bàn giao diện tích chung, riêng cho Ban quản trị đại diện cho cư dân theo đúng quy định của pháp luật. Tại phiên tòa phúc thâm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và nhất trí với bản án sơ thâm. Bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, không đồng ý với bản án sơ thắm và đề nghị bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Luật sư bảo vệ quyên, lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn sau khi trình bày quan điêm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn, đê nghị Hội đông xét LUẬT SƯ EDVN Rdinegdikuẻ ieb: [drn.vn -fdrnlawBirimvm 6 415 xử cấp phúc thấm bác toàn bộ yêu cầu kháng cáo của bị đơn; giữ nguyên quyết định của bản án sơ thâm, chấp nhận yêu câu khởi kiện của nguyên đơn vê đòi quyền sở hữu hợp pháp đối với diện tích chỗ để xe tại hai tầng hầm và huỷ hai hợp đồng dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư đã ký giữa Ban quản trị với Công ty cổ phần G và Công ty TNHH quản lý vận hành nhà chung cư Y, tại toà nhà 131 đường A, phường B, quận C, Hà Nội. Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội phát biểu ý kiến: Vẻ tô tụng: Những người tiễn hành tố tụng và những người tham gia tô tụng châp hành đúng các quy định của Bộ luật Tô tụng dân sự; Vẻ nội dung: Sau khi phân tích nội dung vụ án và xem xét đơn kháng cáo của bị đơn, đại diện Viện kiêm sát nhân dân thành phô Hà Nội phát biêu: Căn cứ để xác định quyền sở hữu một phần diện tích tại hai tầng hầm toà nhà 131 đường A, phường B, quận C, Hà Nội: - Tại thời điểm mua bán căn hộ từ cuối năm 2008 - 2010, chưa có quy định về quyền sở hữu chung, riêng nên trong hợp đồng mua bán căn hộ với cư dân chưa thê hiện rõ diện tích chung, riêng. Căn cứ Công văn SỐ 279/BXD ngày 18/10/2017 của Bộ Xây dựng hướng dẫn Công ty S; Căn cứ Quyết định số 12 ngày 25/4/2008 của Hội đồng quản trị Công ty S vê việc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình toà nhà hỗn hợp H; Căn cứ Công văn sô 2.0005/18/CV-AC ngày 6/11/2017 và Công văn số 2.0014/18/CV-AC ngày 18/01/2018 của Công ty TNHH kiểm toán và tư vấn E xác nhận: “Doanh thu và chỉ phí từ việc kinh doanh 2 tầng hẳm đã được hạch toán và kê khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp hàng năm. Chỉ phí xây dựng toà nhà hỗn hợp H phân bồ cho 2 tầng hẳm là 30.229.191.000 đồng được ghi nhận tăng tài sản cô định của Công ty, không phân bồ vào giá thành căn hộ chung cư”. Có đủ căn cứ xác định diện tích trông giữ xe tại hai tầng hầm I, 2 tại toà nhà hỗn hợp H thuộc quyền quản lý của Công ty S. Tuy nhiên theo quy định tại điểm c khoản 2, khoản 3 Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định về phần sở hữu chung nhà chung cư thì nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xác định là sở hữu chung của nhà chung cư. Đối với khu vực đề xe ô tô, do không phân bồ vảo giá bán căn hộ nên thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư là có căn cứ. - Đối với Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư SỐ 01/2017/HĐDV ký ngày 24/8/2017 giữa Ban quản trị toà nhà với Công ty cổ phần G và Hợp đồng cung cấp dịch vụ số 02/2019/HĐDV/BQT-YB ký ngày 01/2/2019 giữa Công ty TNHH quản lý vận hành nhà chung cư Y với Ban quản trị toà nhà. Theo quy định tại Điều 14, Điều 25 khoản 2 điểm a Thông tư 02/2016/TT- BXD ngày 15/2/2016 của Bộ Xây dựng và Quy chế hoạt động của Ban quản trị thì Ban quản trị được phép ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với Công ty có chức năng về quản lý vận hành nhà chung cư nhưng phải thực hiện đúng theo trình tự pháp luật quy định, tuy nhiên khi ký hợp đồng dịch vụ với hai công ty trên, Ban quản trị đã không thực hiện đúng theo trình tự, thủ tục quy định, tự ý thay đổi công ty quản lý vận hành nhưng không tổ chức Hội nghị nhà chung cư, LUẬT SƯ EDVN Rdinegdikuẻ ieb: [drn.vn -fdrnlawBirimvm 7 416 không được tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự hội nghị đồng ý; không tổ chức họp thành viên Ban quản trị, không được tối thiêu 75% thành viên của Ban quản trị nhà chung cư tán thành; nội dung xâm phạm đến quyền lợi của chủ đầu tư (quản lý cả hai tâng hằm). Do vậy Toà án cấp sơ thâm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn tuyên bố hai hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nêu trên vô hiệu là có căn cứ. - Đối với việc xác định quyên sở hữu 3 tâng hầm thương mại của toà nhà hỗn hợp H trong đó có bức tường xây phía sau tâng 1. Căn cứ Quyết định số 461 ngày 4/3/2008 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Hà Tây về việc duyệt dự án đầu tư xây dựng toà nhà hỗn hợp H; Công văn số 6606 ngày 06/12/2010 của UBND thành phố Hà Nội về việc thay đổi chức năng tầng 6, 7, 8 từ chức năng căn hộ sang chức năng Văn phòng; Công văn 7494 ngày 05/11/2014 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội vê việc chuyên tầng 4, 5 từ chức năng thương mại sang chức năng văn phòng, nội dung thê hiện: Dự án toả nhà hỗn hợp H có 34 tầng nỗi, 02 tầng hầm, trong đó từ tầng 1 đến tầng § là khu dịch vụ, thương mại, văn phòng. Thực hiện đúng quy định Công ty đã bán và cho thuê diện tích trong toà nhà theo đúng công năng sử dụng. Do đó có căn cứ xác định 03 tầng thương mại toà nhà hỗn hợp H thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư. Bản án sơ thắm đã quyết định Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị S có quyên tháo dỡ, khôi phục nguyên trạng cửa phía sau tầng 1 của toà nhà hỗn hợp H như ban đầu theo đúng hồ sơ thiết kế của cơ quan nhà nước có thâm quyên phê duyệt là có căn cứ. - Đối với việc bị đơn có yêu cầu nguyên đơn phải quyết toán và bàn giao kinh phí bảo trì, bàn giao hồ sơ toả nhà, hoàn thiện và bàn giao hệ thống phòng cháy, chữa cháy, bàn giao và kiểm đếm các thiết bị toà nhà, bàn giao diện tích chung, riêng cho Ban quản trị đại điện cho cư dân. Tuy nhiên trong quá trình giải quyết vụ án tại giai đoạn sơ thẩm, bị đơn không có yêu cầu phản tố nên không có cơ sở đề nghị Hội đồng xét xử cấp phúc thâm xem xét. Từ những phân tích nêu trên thấy kháng cáo của bị đơn là không có căn cứ châp nhận. Tuy nhiên bản án sơ thâm không xác định rõ vị trí chỗ để ô tô và chỗ để xe máy dân đên khó khăn cho việc thi hành án, đê nghị Hội đông xét xử câp phúc thâm căn cứ khoản 2 Điêu 308 Bộ luật Tô tụng dân sự, sửa bản án sơ thâm, bô sung việc xác định vị trí chỗ đê xe ô tô, chỗ đê xe máy làm căn cứ thi hành án. NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: [1] Sau khi nghiên cứu các tải liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kêt quả tranh luận công khai tại phiên toà, Hội đông xét xử nhận định: [2l Về tố tụng: [3] Bị đơn có đơn kháng cáo trong thời hạn luật định, đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thâm nên xác định là hợp lệ. [4] Đối với sự vắng mặt của những người có quyên lợi, nghĩa vụ liên quan không có đơn kháng cáo, mặc dù đã được Toà án triệu tập hợp lệ nhưng văng mặt LUẬT SƯ EDVN Rdinegdikuẻ ieb: [drn.vn -fdrnlawBirimvm S 417 tại phiên tòa không có lý do. Căn cứ Điều 296 Bộ luật Tổ tụng dân sự, Toả án tiến hành xét xử theo quy định của pháp luật. [5] Về nội dung: Xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn [6] Căn cứ xác định quyền sở hữu diện tích trông giữ xe tại hai tầng hầm: [7] Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị S được cơ quan Nhà nước có thẩm quyên cấp phép là chủ đầu tư dự án Tòa nhà hỗn hợp H, địa chỉ tại 131 đường A, phường B, quận C, Hà Nội. Dự án này có 34 tầng nổi (chưa bao gồm tầng kỹ thuật và tâng mái) và 2 tầng hầm, trong đó từ tầng 1 đến tầng § là khu dịch vụ, thương mại, văn phòng. Công ty đã bán và cho thuê diện tích trong tòa nhà theo đúng công năng sử dụng. Ngày 26/9/2016, tại Hội nghị nhà chung cư lần đầu đã ban hành Quy chế và thành lập Ban quản trị Tòa nhà hỗn hợp H gồm 03 người đại diện cho khối cư dân, 01 người đại diện cho phía chủ đầu tư và 01 người đại diện cho khối thương mại, văn phòng. Ban quản trỊ tòa nhà được tô chức hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của Hợp tác xã và được Ủy ban nhân dân quận Ð công nhận theo Quyết định số 10974/QĐÐ - UBND ngày 15/11/2016 (sau đó được sửa đổi 2 lần). Theo quy chế hoạt động của Ban quản trị thì phải có một Công ty quản lý vận hành tòa nhà. Công ty TNHH MTV quản lý và kinh doanh dịch vụ D đang làm quản lý vận hành tiếp tục là đơn vị thực hiện quản lý, vận hành Tòa nhà. Ngày 24/8/2017, Ban quản trị tòa nhà đã ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư số 01/2017/HDDV với đơn vị cung câp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mới là Công ty cổ phần G. Tháng 2/2019 Ban quản trị lại ký Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với Công ty Y. [8] Nguyên đơn - Công ty S cho rằng, Ban quản trị đã xâm phạm quyên sở hữu của Công ty S vì đã chiếm đoạt diện tích trông giữ xe tại hai tầng hầm, tự xây bịt cửa kho phía sau siêu thị tầng 1. Việc Ban quản trị ký hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư không thực hiện theo đúng quy định tại Điều 14 và Điều 25 Thông tư số 02/2016/TT-BXD: Không có sự động thuận của ít nhất 75% (4/5) thành viên Ban quản trị tòa nhà về việc đề xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành, không đạt được sự đồng thuận của ít nhất trên 50% đại diện chủ sở hữu tòa nhà; Nội dung hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành xâm phạm đến quyên sở hữu của chủ đầu tư (tự định đoạt phần trông giữ xe tại 02 tầng hấm). [9] Xét thấy, thời điểm Công ty được duyệt dự án đầu tư xây dựng Tòa nhà hỗn hợp H cũng như thời điểm Công ty thực hiện dự án và ký Hợp đồng mua bán căn hộ với khách hàng được thực hiện từ cuối năm 2008 - 2010. Căn cứ Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, tại điểm b, khoản 1, Điều 49 quy định: “Phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đâu tư (chủ đầu tư giữ lại, không bản và cũng không phân bổ giá trị phân diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bản căn hộ cho các chủ sở hữu căn hộ) ”; [10] Điểm c, khoản 2, khoản 3, Điều 49 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định phần sở hữu chung nhà chung cư như sau: LUẬT SƯ EDVN Rdinegdikuẻ ieb: [drn.vn -fdrnlawBirimvm 6) 418 [11] “Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bảnh) được xáy dựng theo quy chuán xây dựng và có thể bồ trí tại tâng hâm hoặc tại táng một hoặc tại phân diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. [12] Đổi với khu vực để xe Ô tô thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do chủ đâu tư quyết định thuộc quyên sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.. - LH] Phần sở hữu riêng và phần SỞ hữu chung nhà chung cư quy định tại điều này phải được ghi rõ trong họp đông mua bán căn hộ chung cư. ” [14] Điểm c khoản 8 Điều 4 Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND ngày 04/01/2013 quyết định về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội. Trong phần giải thích từ ngữ (Thực hiện Điều 70 Luật Nhà ở, Điều 49 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Điều 4 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD) (Theo Quyết định số 01 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội giải thích từ ngữ của Nghị định này thì: Đối với khu vực để xe ô tô trong tâng hẳm do chủ đẫu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; Trường hợp nơi để ô tô trong tầng hầm được phân bồ vào giá bản căn hộ cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì thuộc phần sở hữu chung, trường hợp chưa phân bồ vào giả bán căn hộ thì thuộc sở hữu riêng của chủ đâu tr ”.) [15] Tại Công văn số 279 ngày 18/10/2017 của Bộ Xây dựng gửi Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị S (BL370) trích dẫn: “.../heo rải liệu gửi kèm thì trong hợp đồng mua bán căn hộ ký giữa Công ty và khách hàng không có thoả thuận về phân sở hữu chung, sở hữu riêng. Do vậy, chủ đâu tư cần phải có các giấy tờ tài liệu để chứng minh chưa phân bồ chỉ phí đầu tư xây dựng đổi với phần diện tích khu tầng hẳm và khu dịch vụ thương mại vào giá bản căn hộ. Trong trường hợp giấy tờ, tài liệu chứng mình chủ đấu tư chưa tính các chỉ phí đầu tư xây dựng phần diện tích nêu trên vào giá bán căn hộ cho người mua thì phân diện tích này thuộc sở hữu riêng của chủ đâu tư, và chủ đầu tư phải đảm bảo sử dụng đúng mục đích, công năng thiết kế các diện tích này theo hô sơ dự án đã được cơ quan có thẩm quyên phê duyệt cũng như những quy định có liên quan trong hợp đồng mua bán với khách hàng. [I6] Việc xác định chủ đầu tự đã phán bổ hay chưa phân bổ chỉ phí đầu tư xây dựng đôi với phán điện tích tầng hâm và khu dịch vụ thương mại vào giá bán căn hộ được căn cứ vào nội dung dự ăn đã được cơ quan có thậm quyền phê duyệt 1” và báo cáo tải chính đã được kiêm toán.. `. [17] Tại Công văn số 2.0018/19/CV/KTTV ngày 23/10/2019 của Chi nhánh Công ty TNHH Kiểm toán và Tư vẫn E tại Hà Nội gửi Toà án nhân dân quận Hà Đông thể hiện: [18] “1. Chỉ phí xây dựng Tòa nhà hỗn hợp H phân bố cho 2 tầng hầm là 30.229.191.000 đồng được ghi nhận tăng tài sản cố định của Công ty cổ phân đâu tư xây dựng và phát triển đô thị S, không phân bổ vào giá thành căn hộ chung cư. C2 LUẬT SƯ EDVN Rdinegdikuẻ ieb: [drn.vn -fdrnlawBirimvm [ lệ 419 [I9]2. Trên báo cáo tài chính đã được kiểm toán hàng năm của Công íy thể hiện các loại thuê Công ty phải nộp cho nhà nước gôm: Thuê OTGT, thuê thu nhập doanh nghiệp, thuê thu nhập cá nhân, thuê môn bài, thuê đát...trong đó: [20] - Thuế GTGŒT và thuế thu nhập doanh nghiệp liên quan đến hoạt động kinh doanh dịch vụ trông giữ xe tại hai tầng hẳm được Công ty cô phần đây tư xây dựng và phát triển đồ thị Š kê khai và nộp thuế thể hiện trên Báo cáo tài chỉnh hàng năm từ 2017 trở về trước. Báo cáo tài chính năm 2018 và 6 tháng năm 2019 của Công ty không còn phản ảnh họat động kinh doanh này. - [21T - Ti huế đất đối với điện tích xây dựng toà nhà hỗn hợp H, Công ty cổ phân đâu tư xây dựng và phát triên đô thị S nộp theo thông báo của Chỉ cục Thuê quận Hà Đông là 23.850.000 đông/năm. ” [22] Căn cứ vào các quy định cũng như các văn bản trả lời của Bộ Xây dựng và Chi nhánh Công ty Kiểm toán và Tư vấn E nêu trên xác định, phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư là nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh). Riêng đối với khu vực để xe ô tô trong tầng hâm do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung hoặc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư. Theo Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì nơi để xe ô tô trong tầng hằm không được phân bô vào giá bán căn hộ nên xác định là sở hữu riêng của chủ đầu tư. Do vậy, Tòa án cấp sơ thắm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty S về việc công nhận quyên sở hữu phần diện tích trông giữ xe ô tô tại tầng hầm I và tầng hầm 2 của Tòa nhà hỗn hợp H có địa chỉ tại 131 đường A, phường B, quận C, Hà Nội thuộc quyên sở hữu riêng của chủ đầu tư là có căn cứ. [23] Theo hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công được Công ty phê duyệt tại Quyết định số 32 QĐ/CT-KT ngày 27/3/2009: bản vẽ hoàn công ngày 31/12/2010 và trình bày của nguyên đơn thì diện tích sàn để xe tầng hầm I1 là 2.330m2, trong đó bồ trí 26 chỗ đề ô tô và 555 chỗ để xe máy, tuy nhiên do khi thiết kế thi công vị trí đặt máy phát điện tại tầng hằm 2 không đảm bảo nên Công ty S đã chuyển máy phát điện từ tầng hầm 2 lên tầng hầm 1. Tại bản vẽ chỉ tiết thê hiện vị trí máy phát điện được bồ trí vào vị trí chỗ để 16 xe máy, nằm trong phạm vi từ trục A đến trục B phía ngoài cùng từ trục l kéo dài, diện tích khoảng 42m? (giáp khu kỹ thuật thông gió), chỗ để 1ó xe máy được bồ trí vào vị trí hai chỗ đề xe ô tô (ô số 12, 13) năm trong phạm vi từ trục C đến trục D, từ trục 5 đến trục 6. Như vậy chỗ để xe ô tô tại tầng hầm I1 thực tế chỉ bố trí 24 xe; [24] Diện tích sàn đề xe tầng hầm 2 là 2.050m”, trong đó bồ trí 68 chỗ đề ô tô và 67 chô đê xe máy; [25] Đề có cơ sở xác định vị trí chỗ đề xe ô tô, chỗ để xe máy, sau phần tranh tụng tại phiên tòa phúc thâm ngày 06/3/2020, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã tạm ngừng phiên tòa để tiến hành xem xét, thâm định, xác định vị trí nơi để xe làm cơ sở giải quyết vụ án, tuy nhiên ngày 19/3/2020 khi Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đến vị trí tầng hầm của toà nhà đề tiễn hành xem xét, thâm định theo Quyết định tạm ngừng phiên tòa ngày 06/3/2020, phía bị đơn đã triệu tập nhiều người không phải đương sự trong vụ án đến tham gia buổi xem xét thâm định, những người <4 SLUẬT SƯ EFDVN lmrapLaiẻ TTEỈ :b: fdrn.vn - fdrnlawlirrn.rni [ [ 420 này đã cản trở và không cho thực hiện việc xem xét, thâm định của Tòa án nên việc xem xét, thâm định không thực hiện được, lôi thuộc về phía bị đơn. [26] Do vậy để có cơ sở xác định vị trí chỗ để xe ô tô, xe máy, sau khi nghe các đương sự trình bày tại phiên toà; xem xét văn bản giải thích của phía nguyên đơn kèm theo bản vẽ chỉ tiết, Hội đồng xét xử thấy phù hợp với bản vẽ thiết kế thi công và bản vẽ hoàn công do phía nguyên đơn cung câp tại giai đoạn sơ thâm, trên cơ sở đó xác định vị trí và diện tích chỗ để xe ô tô, xe máy tại hai tầng hầm toà nhà này làm căn cứ giải quyết vụ án. [Z7] Căn cứ Quyết định số 26/2004 ngày 2/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành TCXDVN 323:2004 “Nhà ở cao tầng - tiêu chuẩn thiết kế” [28] - Chỗ để xe ô tô tiêu chuẩn diện tích là 25m2⁄xe; 29] - Chỗ để xe môtô, xe máy: tỉnh 2 xe máy/hộ với tiêu chuẩn diện tích từ 2,5m”/xe đên 3,0m'/xe và 1 xe đạp/hộ với tiêu chuẩn diện tích 0,9m /xe. [30] Tòa nhà hỗn hợp H có 228 căn hộ x 2 xe máy/1 hộ = 456 xe máy x 2,5m/xe = 1.140m7 và 01 xe đạp/01 hộ = 228 xe x 0,9m? = 205,2m”. Tổng diện tích bố trí làm nơi để xe máy, xe đạp là 1.345,2m”. Theo bản vẽ thiết kế và hồ sơ hoàn công thì nơi bồ trí để xe máy tầng hầm I là 555 xe máy; tầng hầm 2 là 67 xe máy, tổng cộng 622 xe x 2,5m?/xe = 1.555m” (nhiều hơn phần diện tích bố trí nơi để xe cho 228 căn hộ). [31] Tuy nhiên Tòa án cấp sơ thâm chỉ lây tổng diện tích chỗ để xe của hai tầng hầm trừ đi diện tích chỗ đề xe máy, diện tích còn lại được xác định là chỗ để xe ô tô của chủ đầu tư là không chính xác, không phù hợp với bản vẽ thiết kế và hồ sơ hoàn công, khó khăn cho việc thi hành án, do vậy Toà án cấp phúc thâm sửa lại phần này, phủ hợp với diện tích và vị trí chỗ để xe ô tô, xe máy trên thực tế của các bên. [32] Đối với yêu cầu tuyên bố hai Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư số 01/2017/HĐDV ký ngày 24/8/2017 giữa Ban quản trị tòa nhà với Công ty cô phần G và Hợp đồng cung cấp dịch vụ số 02/2019/HĐÐĐDV/BQT-YB ký ngày 01/2/2019 giữa Công ty TNHH quản lý vận hành nhà chung cư Y với Ban quản trị tòa nhà là vô hiệu, xét thấy: [33] Ban quản trị Tòa nhà hỗn hợp H được Hội nghị nhà chung cư bầu ra và được UBND quận Hà Đông công nhận theo Quyết định số 10974 ngày 15/11/2016 (thay đổi lần 1 ngày 03/4/2018 và thay đồi lần 2 ngày 27/8/2018). Theo quy định của pháp luật thì Ban quản trị được phép ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với Công ty có chức năng về quản lý vận hành nhà chung cư nhưng phải thực hiện đúng theo trình tự pháp luật quy định, tuy nhiên khi ký hợp đồng dịch vụ với hai công ty quản lý vận hành nêu trên, Ban quản trị đã không thực hiện đúng theo trình tự, thủ tục quy định tại Thông tư số 02/2016/TT- BXD, ngày 15/2/2016 của Bộ Xây dựng và Quy chế hoạt động của Ban quản trị, tự ý thay đổi công ty quản lý vận hành; không tổ chức Hội nghị nhà chung cư, không được tối thiêu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự hội nghị đồng ý; không tổ chức họp thành viên Ban quản trị, không được tối thiểu 75% thành viên LUẬT SƯ EDVN Rdinegdikuẻ ieb: [drn.vn -fdrnlawBirimvm [ 2 421 của Ban quản trị nhà chung cư tán thành; Bị đơn trình bày đã thanh lý hợp đồng với Công ty G, nhưng Công ty G trình bày thực tế đã chấm dứt việc quản lý vận hành tòa nhà từ tháng 2/2019 đến nay nhưng hai bên chưa có văn bản thanh lý hợp đồng. Việc Ban quản trị ký tiếp hợp đông cung cấp dịch vụ với Công ty TNHH quản lý vận hành nhà chung cư Y khi chưa thanh lý hợp đồng với Công ty cô phần G là không đúng quy định của pháp luật. Hai hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nêu trên hiện vân tồn tại trên thực tế. Nội dung hợp đồng xâm phạm đến quyền lợi của chủ đầu tư (quản lý cả hai tâng hằm). Do vậy Toà án cấp sơ thâm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn tuyên bố hai hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nêu trên vô hiệu là có căn cứ. [34] Tuy nhiên do các đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu trong vụ án này nên Tòa án cấp sơ thâm không xem xét là đúng quy định của pháp luật. Trong trường hợp không thoả thuận được, các đương sự có quyền khởi kiện bằng vụ án dân sự khác khi có yêu cầu. [35] Đối với việc xác định quyền sở hữu 3 tầng thương mại của Toà nhà hỗn hợp H trong đó có bức tường xây phía sau tầng l. Căn cứ Quyết định số 461/QĐ-UBND ngày 04/3/2008 của Uỷ ban nhân dân tỉnh T về việc Duyệt dự án đầu tư xây dựng toà nhà hỗn hợp H; Công văn 9906/UBND-XD ngày 06/12/2010 của UBND thành phố Hà Nội về việc chuyên đổi chức năng các tầng 6, 7, 8 từ chức năng căn hộ sang chức năng Văn phòng; Công văn sô 7425/VP-QHKT ngày 05/11/2014 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội về việc chuyển đổi công năng tầng 4, 5 từ chức năng thương mại sang chức năng văn phòng. Đây là cơ sở xác định 03 tầng thương mại tại toà nhà hỗn hợp H thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư. Chủ đầu tư đã thực hiện bán và cho thuê theo đúng công năng sử dụng. Trên cơ sở đó, ngoải việc xác định về quyền sở hữu, Toả án câp sơ thấm đã quyết định, Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị S có quyền tháo dỡ, khôi phục nguyên trạng cửa phía sau tầng I của toà nhà hỗn hợp H như ban đầu theo đúng hồ sơ thiết kế của cơ quan nhà nước có thâm quyên phê duyệt là có căn cứ. [36] Đối với việc bị đơn có yêu cầu chủ đầu tư phải quyết toán và bàn giao kinh phí bảo trì, bàn giao hồ sơ toà nhà, hoàn thiện và bàn giao hệ thống phòng cháy, chữa cháy, bản giao và kiểm đếm các thiết bị toà nhà, bàn giao diện tích chung, riêng cho Ban quản trị đại diện cho cư dân... Xét thấy, trong quá trình giải quyết vụ án tại Toà án cấp sơ thâm, bị đơn không có yêu câu phản tố, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không có yêu cầu độc lập nên Toà án cấp sơ thâm không xem xét, giải quyết là đúng quy định của pháp luật, Toà án cấp phúc thâm không có cơ sở để chấp nhận kháng cáo của bị đơn đối với nội dung này. [37] Đối với việc nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện, yêu cầu ông Đỗ Thái SI và Công ty G phải bồi thường thiệt hại do hành vi xâm phạm trái phép làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của Công ty S. Việc rút một phần yêu cầu này là hoàn toàn tự nguyện, Tòa án cấp sơ thâm đã đình chỉ là đúng quy định của pháp luật. [38] Tuy nhiên trong phần trích dẫn các quy định của pháp luật, có một số nội dung Toà án cấp sơ thâm trích dẫn chưa đây đủ, thiếu chính xác. BỊ đơn kháng cáo nội dung này là có cơ sở, Toả án cấp phúc thâm cần sửa lại cho phù hợp quy LUẬT SƯ EDVN Rdinegdikuẻ ieb: [drn.vn -fdrnlawBirimvm [ 3 422 định của pháp luật. Các nội dung kháng cáo khác của bị đơn không có căn cứ nên Hội đông xét xử câp phúc thâm không có cơ sở châp nhận. [39] Phát biểu của Luật sư bảo vệ quyên, lợi ích hợp pháp của nguyên đơn và quan điêm đê nghị của đại diện Viện kiêm sát nhân dân thành phô Hà Nội là có căn cứ nên được châp nhận. [40] Về án phí: Ban quản trị Tòa nhà hỗn hợp H phải chịu án phí theo quy định của pháp luật. Công ty cô phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị S được chấp nhận một phần yêu câu khởi kiện nên phải chịu án phí dân sự sơ thâm đối với một phần yêu câu khởi kiện không được chấp nhận; Vì các lẽ trên, QUYÉT ĐỊNH Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự. Căn cứ Điều 163, Điều 164, Điều 169 Bộ Luật Dân sự năm 2015: Căn cứ Luật Nhà ở năm 2005; Căn cứ Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ; Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quôc hội quy định vê mức thu, miền, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Sửa Bản án dân sự sơ thâm số 40/2019/DSST ngày 31/10/2019 của Tòa án nhân dân quận Hà Đông, thành phô Hà Nội. Tuyên xử: 1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty cô phần. đầu tư xây dựng và phát triển đô thị S đối với Ban quản trị Toà nhà hỗn hợp H về việc công nhận diện tích trông giữ xe ô tô tại tầng hầm 1 và tầng hầm 2 của Tòa nhà hỗn hợp H có địa chỉ tại 131 đường A, phường B, quận C, thành phố Hà Nội, thuộc quyền sở hữu của Công ty cô phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị S. - Xác định và công nhận diện tích trông giữ xe ô tô tại tầng hầm I là 600m”; diện tích trông giữ xe ô tô tại tầng hầm 2 là 1.700m7 thuộc quyên sở hữu của Công ty cô phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị S. Căn cứ vào bản vẽ chỉ tiết (wèm theo bản án), xác định vị trí chỗ để xe ô tô và xe máy cụ thê như sau: * Diện tích sàn để xe tẳng hâm 1 là 2.330m): - Trong đó 600m? (bao gồm cả đường lưu thông) được chia làm 24 chỗ để xe ô tô. Vị trí nơi để xe ô tô được xác định từ chiều dài của trục E đến trục E, từ trục E đến trục C, từ trục 1 đến trục 6 kéo dài (đánh số thứ tự từ 1 đến 11 và từ 14 đến 26 trong bản vẽ chỉ tiết, trừ diện tích lỗi thang máy). - Phân diện tích để xe máy là 1.387,5m” (bao gồm cả đường lưu thông) được chia làm 555 chỗ đê xe máy. VỊ trí đê xe máy được xác định từ 1⁄2 chiêu dài của LUẬT SƯ EDVN Rdinegdikuẻ ieb: [drn.vn -fdrnlawBirimvm [ 4 423 trục F đến trục E, từ trục F đến trục G kéo dài; từ trục D đến trục A kéo đài và từ trục 1 đên trục 6 kéo dài (trừ diện tích các khu chức năng). - Vị trí để máy phát điện là 42m2, từ trục A đến trục B, phía ngoải cùng từ trục 1 kéo đài. Phần diện tích còn lại của tầng hầm 1 được xác định là: 2.330m” - 600m” — 1.387,5m” ~ 42m” = 300,5m°, đây là diện tích lưu không của chủ đâu tư tạo sự thông thoáng trong tâng hâm I. * Diện tích sàn để xe tầng hầm 2 là 2.050m': - Trong đó 1.700m? là diện tích để xe ô tô (bao gồm cả đường lưu thông) được chia làm 68 chỗ để xe ô tô. Vị trí nơi để xe ô tô được xác định từ 3⁄4 chiều dài của trục F đến trục G, từ trục F đến trục A kéo dài và trong phạm vi từ trục đến trục 6 kéo dài (trừ diện tích lõi thang máy và diện tích các khu chức năng). - Phần diện tích để xe máy là 167,5m? (bao gồm cả đường lưu thông) được chia làm 67 chỗ để xe máy. VỊ trí đỀ xe máy được xác định từ 1⁄4 chiều dài của trục G kéo dài đến trục F cộng trục G kéo dải, trong phạm vi từ trục 2 đến trục 5 và trong phạm vi từ 1⁄4 chiều dài trục 1 đến trục 2 và trục G đến trục D (trừ diện tích các khu chức năng). - Phân diện tích còn lại tâng hầm 2 được xác định: 2.050m” — 1.700m” — 167,5m” = 182,5m', đây là diện tích lưu không của chủ đầu tư tạo sự thông thoáng trong tâng hâm 2. 2. Tuyên bố Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà số 01/2017/HĐDV ký ngày 24/8/2017 giữa ông Đỗ Thái SĨ - Trưởng ban quản trị tòa nhà và Công ty CP G và Hợp đồng cung cấp dịch vụ số 02/2019/HDDV/BQT-YB ngày 01/02/2019 giữa Công ty TNHH quản lý vận hành nhà chung cư Y với Trưởng ban quản trị Tòa nhà hỗn hợp H là vô hiệu. Trong trường hợp các đương sự không tự thoả thuận được với nhau về việc giải quyêt hậu quả hợp đông vô hiệu thì có quyên khởi kiện băng vụ án dân sự khác theo quy định của pháp luật. 3. Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị S có quyên tháo đỡ, khôi phục nguyên trạng cửa phía sau tầng 1 của Tòa nhà hỗn hợp H như ban đầu theo đúng hồ sơ thiết kế của cơ quan nhà nước có thâm quyền phê duyệt. 4. Đình chỉ một phần yêu cầu của Công ty cố phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị S đôi với yêu câu buộc Công ty G và ông Đồ Thái S1 phải bôi thường thiệt hại. 5. Về án phí: Ban quản trị Tòa nhà hỗn hợp H phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm và không phải chịu án phí dân sự phúc thâm. Số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thâm đã nộp theo Biên lai số 0008476 ngày 05/ 12/2019 tại Chi cục Thi hành án dân sự quận Hà Đông, thành phố Hà Nội được trừ vào số tiền án phí dân sự sơ thâm phải chịu. Xác nhận bị đơn đã nộp xong tiền án phí. Công ty cô phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị S phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thâm đôi với một phân yêu câu khởi kiện không được châp nhận. LUẬT SƯ EDVN Rdinegdikuẻ ieb: [drn.vn -fdrnlawBirimvm [ 5 424 Số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thâm đã nộp theo Biên lai số 0001681 ngày 30/7/2018 tại Chi cục Thị hành án dân sự quận Hà Đông, thành phố Hà Nội được trừ vào số tiền án phí dân sự sơ thâm phải chịu. Xác nhận nguyên đơn đã nộp xong tiền án phí. 6. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyên thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật Thi hành án dân sự. Án xử công khai phúc thâm, có hiệu lực thi hành kể từ ngày tuyên án./. NỘI DUNG ÁN LỆ “122J Căn cứ vào các quy định cũng như các văn bản trả lời của Bộ Xây dựng và Chỉ nhánh Công ty Kiểm toán và Tư vấn E nêu trên xác định, phân diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư là nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh). Riêng đối với khu vực để xe ô tô trong tầng hâm do chủ đầu tư quyết định thuộc quyên sở hữu chung hoặc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư. Theo Họp đông mua bán căn hộ chung cư thì nơi để xe ô tô trong tầng hâm không được phân bồ vào giá bán căn hộ nên xác định là sở hữu riêng của chủ đấu tư. Do vậy, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu câu khởi kiện của Công ty S về việc công nhận quyên sở hữu phân diện tích trông giữ xe ô tô tại tâng hẳm 1 và tầng hâm 2 của Tòa nhà hỗn hợp H có địa chỉ tại 131 đường A, phường B, quận C, Hà Nội thuộc quyên sở hữu riêng của chủ đấu tr là có căn cứ. ” C2 LUẬT SƯ EDVN 425 Rdinegdikuẻ ieb: [drn.vn -fdrnlawBirimvm [ 6 LUẬT SƯ FDVN TỔNG LƯỢC ÁN LỆ FEEL FREE TO GO WITH THE TRUTH ÁN LỆ SỐ 52/2021/AL VỀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CH0 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CHƯA ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NỘI DUNG ÁN LỆ [23] Khi xét xử lại vụ án, nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất xác lập vào ngày 14/6/2010 giữa cụ C1 (bên tặng cho) và ông V (bên được tặng cho) có đủ các điều kiện cần và đủ liệt kê dưới đây, thì phải công nhận hiệu lực của hợp đồng; các điều kiện đó là: [24] Hợp đồng đã thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất; [25] Cho đến khi chết, người tặng cho tài sản không có văn bản nào để thay thế hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết trước đó và không có hành động nào thể hiện sự thay đổi ý chí đã thể hiện tại hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết; [26] Người được tặng cho tài sản không thực hiện được việc đăng ký tài sản (quyền sử dụng đất) là do trở ngại khách quan về thủ tục hành chính (hoặc do trở ngại khách quan khác), không phải do ý chí chủ quan của người tặng cho tài sản.” mì v TÌNH HUỐNG PHÁP LÝ mi GIẢI PHÁP PHÁP LÝ LI Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất | Trường hợp này, phải xác định hợp được lập thành văn bản đã được công | đồng tặng cho quyền sử dụng đất có chứng, chứng thực; bên được tặng cho hiệu lực pháp luật. chưa đăng kỹ quyền sử dụng đất do trở ngại khách quan thi bên tặng cho tải sản chết. sã KÍ Ì Emaơil: [email protected] fdvn.vn | fdvnlawfirm.vn | diendanngheludot.vn