Án lệ số 15/2017/AL về công nhận thỏa thuận miệng của các đương sự trong việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

FDVN LAW LIRM ly hijdl§1i9lrl qh) vò tận nhận thỏa thuận miệng của các đương sự ro dụng đất nông nghiệp Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày l4 tháng 12 năm 2017 và được công bố theo Quyết định số 299/QĐ-CA ngày 28 tháng 12 năm 2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. Nguồn án lệ: Quyết định giám đốc thấm số 394/2012/DS-GĐT ngày 23-8-2012 của Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp hợp đồng đổi đất” tại thành phố Hà Nội giữa nguyên đơn là bà Trịnh Thị C với bị đơn là ông Nguyễn Minh T; người có quyên lợi, nghĩa vụ liên quan gồm bà Vũ Thị P, anh Nguyễn Minh Tr, chị Bùi Thanh H, chị Trương Thị X, anh Trương Sỹ K, chị Trương Hồng T, chị Trương Thị HI, anh Trương Anh T, chị Trương Thuý N, anh Trương Quang K, bà Trương Thị H2. Vị trí nội dung án lệ: Đoạn 1, 2 phần “Nhận định của Toà án”. Khái quát nội dung của án lệ: - Tình huồng án lệ: Các đương sự tự nguyện thỏa thuận miệng với nhau về việc chuyền đôi quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày 15-10-1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành); đã đăng ký, kê khai diện tích đất đã đôi và được ghi nhận tại Số địa chính; đã trực tiếp canh tác, sử dụng ồn định, liên tục, lâu dài. - Giải pháp pháp lý: Trường hợp này, Tòa án phải công nhận thỏa thuận miệng của các đương sự VỀ VIỆC chuyên đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó để xác định các đương sự có quyên sử dụng diện tích đất đã đôi. Quy định của pháp luật có liền quan đến án lệ: - Khoản 2 Điều 16 Luật Đất đai năm 1987. - Khoản 2 Điều 170 Bộ luật Dân sự năm 2005. Từ khóa của án lệ: “Chuyên đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp”; “Chuyển đổi quyền sử dụng đất thực tế”; “Công nhận quyên sử dụng đất”. NỘI DUNG VỤ ÁN: Theo đơn khởi kiện đề ngày 02-5-2006 và các lời khai khác trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn là bà Trịnh Thị C trình bày: Năm 1962, gia đình bà Trịnh Thị C được chia 517m” thuộc thửa số 28 tờ bản đồ số 4 tại khu vực K là loại đất 5% để canh tác. Mảnh đất này cạnh nhà ông Nguyễn Minh T (bị đơn). Theo bản đồ năm 1987, mảnh đất này thuộc 02 thửa 158 và 159. Đầu năm 1992, gia đình ông Nguyễn Minh T có đề nghị bà Trịnh Thị C tạm thời đổi mảnh đất 5% lẫy mảnh đất được chia theo khoán 10 có diện tích 540m? tại khu vực cánh đồng B của gia đình ông Nguyễn Minh T để tiện việc canh tác. Hai bên thỏa thuận miệng, không lập giây tờ, đổi tạm thời khi nào cần thì báo trước 1 tuần sẽ đổi lại. Đến năm 1994, do nhu cầu sản xuất gia đình bà Trịnh Thị C yêu cầu đổi trả lại đất nhưng gia đình ông Nguyễn Minh T không đồng ý. Bà Trịnh Thị C có khiếu nại xã và huyện nhưng không được giải quyết | LUẬT SƯ EDVN Rdisegeàuả 'WoEhb: ẨYTLVH - fdrnlawRirm.vn 116 dứt điểm. Do đó, bà Trịnh Thị C đề nghị Tòa án buộc gia đình ông Nguyễn Minh T phải trả lại đất cho gia đình bả theo đúng quy định của pháp luật. Bị đơn là ông Nguyễn Minh T trình bày: Theo chính sách khoán 10, HTX Ð triển khai giao đất cho các hộ gia đình vào đầu năm 1991. Quá trình thực hiện chủ trương này, HTX có hướng dẫn đề các hộ gia đình đổi đất cho nhau. Khoảng tháng 2 năm 1992, gia đình ông Nguyễn Minh T và gia đình bà Trịnh Thị C thỏa thuận miệng với nhau đổi đất như trình bảy của nguyên đơn. Sau khi đổi đất, ông Nguyễn Minh T đã cải tạo thành ao và có chuyển hơn 10 ngôi mộ về nghĩa trang của thôn. Tháng 5-1994, có chủ trương kê khai đất canh tác của từng hộ gia đình theo Luật Đất đai năm 1993 để vào Số địa bộ thuế của từng gia đình. Lúc đó, bà Trịnh Thị C đã kê khai đất được đổi tại khu B, ông Nguyễn Minh T đã kê khai đất đổi của gia đình bả Trịnh Thị C cùng với diện tích gia đình ông Nguyễn Minh T đang sử dụng. Cuối năm 1994, HTX Ð có văn bản giao đất cho các hộ, văn bản giao đất ghi gia đình ông Nguyễn Minh T và bà Trịnh Thị C đổi đất cho nhau. Gia đình ông Nguyễn Minh T đã trực tiếp canh tác từ năm 1992 cho đến nay. Vì vậy, ông Nguyễn Minh T không chấp nhận yêu cầu đòi đổi lại đất của nguyên đơn. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Trương Thị H2 trình bày: Nguồn Ôc đất tại khu vực K là của bố mẹ bà được cấp từ 1962. Sau khi bố mất thì đất này đứng tên anh là ông A. Năm 1990, 1991 có chia tách cho bà 100m”. Việc bà Trịnh Thị C đổi toàn bộ đất cho ông Nguyễn Minh T là không đúng, nay bà yêu cầu đòi lại. Tại Bản án sơ thâm số 17/2008/DSST ngày 20-8-2008, Tòa án nhân dân quận Hoàng Mai quyết định: “1, Tuyên bố giao dịch dân sự đổi đất sản xuất nông nghiệp miệng giữa đất 5% và đất khoán 10 được xác lập giữa hộ gia đình bà Trịnh Thị C và hộ gia đình ông Nguyễn Minh T tháng 2 năm 1992 là vô hiệu. Buộc hộ gia đình ông Nguyễn Minh T phải trả lại cho hộ gia đình bà Trịnh Thị C đất 5% có diện tích 517m? thửa số 28 tờ bản đồ số 4, bản đồ địa chính năm 1990 tại khu K nay là tổ 33 phường L, quận M, Hà Nội. Buộc hộ gia đình bà Trịnh Thị C phải trả lại cho hộ gia đình ông Nguyễn Minh T đất khoán 10, điện tích 540m? là một phần của thửa số 80 tờ bản đồ số 42-A2 (gọi tắt là tờ số 2) bản đồ địa chính lập năm 1994 tại khu B, phường L, quận M, thành phố Hà Nội. 2. Buộc bà Trịnh Thị C phải thanh toán tiền công tôn tạo đất bao gồm đào ao, tôn nên, cây trồng trên đất, tiền chuyển mồ mả tổng cộng là 112.817.000 đồng (một trăm mười hai triệu tám trăm mười bảy nghìn đồng) trả cho ông Nguyễn Minh T. 3. Buộc anh Nguyễn Minh Tr, chị Bùi Thanh H phải dỡ bỏ toàn bộ diện tích nhà cấp 4 xây thô là 75,2§m? xây trên diện tích đất 517m? thuộc thửa đất số 28 tờ bản đồ số 4, bản đồ địa chính năm 1990 để trả lại đất cho hộ gia đình bà Trịnh Thị C. Anh Nguyễn Minh Tr, chị Bùi Thanh H không được đền bù diện tích nhà bị dỡ bỏ.” Ông Nguyễn Minh T kháng cáo toàn bộ bản án sơ thâm. 2 LUẬT SƯ EDVN Rdisegeàuả 'WoEhb: ẨYTLVH - fdrnlawRirm.vn 117 Tại Bản án phúc thâm số 111/2008/DSPT ngày 27-11-2008, Toà án nhân dân thành phố Hà Nội quyết định: giữ nguyên bản án sơ thấm. Ngoài ra, Tòa án câp phúc thâm còn quyết định về án phí. Sau khi xét xử phúc thâm, ông Nguyễn Minh T có đơn khiếu nại đối với bản án dân sự phúc thắm nêu trên. Tại Quyết định số 482/2011/KN-DS ngày 02-8-2011, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị đối với bản án dân sự phúc thấm nêu trên; đề nghị Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thấm hủy bản án dân sự phúc thẩm và hủy bản án dân sự sơ thâm; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận Hoàng Mai xét xử lại theo đúng quy định của pháp luật. Tại phiên tòa hôm nay, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí với nội dung kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: [1] Sau khi nghiên cứu hồ sơ vụ án và sau khi thảo luận, Hội đồng xét xử Tòa Dân sự nhất trí với nội dung kháng nghị nêu: có cơ sở để xác định việc đổi đất giữa các bên là trên cơ sở tự nguyện, xuất phát từ nhu cầu sử dụng canh tác của các bên. Sau khi đổi đất, hai bên đã đăng ký, kê khai, được ghi nhận tại Số địa chính đối với diện tích đất đối và trực tiếp canh tác, sử dụng ồn định, liên tục từ năm 1992 cho đến nay, quá trình sử dụng đất ông Nguyễn Minh T đã di chuyên các ngôi mộ trên đất, cải tạo một phần thành ao cá. [2] Trong thực tế việc đổi đất có từ khoảng tháng 2-1992, tuy nhiên các chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện các bên tiền hành làm thủ tục đăng ký, kê khai các diện tích đất đã đổi tại chính quyền địa phương từ năm 1994, các thủ tục khác như giao giấy tờ đất, kê khai tính thuế cũng từ năm 1994. Trong trường hợp này, lễ ra phải công nhận việc đổi đất là thực tế để công nhận các đương sự có quyền sử dụng diện tích đất đã đôi mới đúng và phù hợp với thực tế. Tòa án cấp sơ thâm và Tòa án cấp phúc thâm căn cứ vào lời khai của bả Trịnh Thị C để xác định các đương sự đôi đất tạm thời, từ đó xác định việc đổi đất là trái pháp luật để hủy giao dịch đổi đất buộc các bên dỡ nhà giao trả đất cho nhau là không chính xác, gây xáo trộn không cần thiết việc sử dụng đất của các đương sự. Bởi các lẽ trên; Căn cứ vào khoản 2 Điều 291, khoản 3 Điều 297 và Điều 299 của Bộ luật Tố tụng dân sự; QUYÉT ĐỊNH: Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thâm số 1 11/2008/DSPT ngày 27-11-2008 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội và huỷ Bản án dân sự sơ thẩm số 17/2008/DSST ngày 20-8-2008 của Tòa án nhân dân quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội về vụ án “Tranh chấp hợp đồng đổi đất” giữa nguyên đơn là bà Trịnh Thị C với bị đơn là ông Nguyễn Minh T. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội xét xử sơ thâm lại theo đúng quy định của pháp luật. NỘI DUNG ÁN LỆ “[IỊ... Việc đổi đất giữa các bên là trên cơ sở tự nguyện, xuất phát từ nhu câu sử dụng canh tác của các bên. Sau khi đổi đất, hai bên đã đăng kỷ, kê khai, 3 LUẬT SƯ EDVN Rdisegeàuả 'WoEhb: ẨYTLVH - fdrnlawRirm.vn 118 được ghỉ nhận tại Số địa chính đối với diện tích đất đổi và trực tiếp canh tác, sử dụng ổn định, liên tục từ năm 1992 cho đến nay, quá trình sử dụng đất ông Nguyễn Minh T đã di chuyển các ngôi mộ trên đất, cải tạo một phân thành ao cá. [2] Trong thực tế việc đổi đất có từ khoảng tháng 2-1992, tuy nhiên các chứng cứ có trong hỗ sơ thể hiện các bên tiễn hành làm thủ tục đăng kỷ, kê khai các điện tích đất đã đổi tại chính quyên địa phương từ năm 1994, các thủ tục khác như giao giấy tờ đất, kê khai tính thuế cũng từ năm 1994. Trong trường hợp này, lễ ra phải công nhận việc đổi đất là thực tế để công nhận các đương sự có quyền sử dụng điện tích đất đã đổi mới đúng và phù hợp với thực tế. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ vào lời khai của bà Trịnh Thị C để xác định các đương sự đổi đất tạm thời, từ đó xác định việc đổi đất là trái pháp luật để hủy giao dịch đổi đất buộc các bên dỡ nhà giao trả đất cho nhau là không chính xác, gây xáo trộn không cân thiết việc sử dụng đất của các đương sự. ” c5 LUẬT SƯ EDVN RdlsegeLkuả web: fdvn.vn - fdrnlawEirmvm 119 LUẬT SƯ FDVN FEEL FREE TO GO WITH THE TRUTH TỔNG LƯỢC ÁN LỆ ÁN LỆ SỐ 18/2017/AL VỀ CÔNG NHẬN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ DI SẲN THỪA KỂ DD MỘT TRONG CÁC ĐỒNG THỪA KẾ CHUYỂN NHƯỢNG NỘI DUNG ÁN LỆ “[2] Năm 1991, bà Phùng Thị G chuyển nhượng cho ông Phùng Văn K diện tích 131m2 trong tổng diện tích 398m2 của thửa đất trên; phần diện tích đất còn lại của thửa đất là 267,4m2. Năm 1999 bà Phùng Thị G đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích 267,4m2, bà Phùng Thị G cùng vợ chồng anh Phùng Văn T vẫn quản lý sử dụng nhà đất này. Việc bà Phùng Thị G chuyển nhượng đất cho ông Phùng Văn K các con bà Phùng Thị G đều biết, nhưng không ai có ý kiến phản đối gì, các con của bà Phùng Thị G có lời khai bà Phùng Thị G bán đất để lo cuộc sống của bà và các con. Nay ông Phùng Văn K cũng đã được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, có cơ sở để xác định các con bà Phùng Thị G đã đồng ý để bà Phùng Thị G chuyển nhượng diện tích 131m2 nêu trên cho ông Phùng Văn K. Tòa án cấp phúc thẩm không đưa diện tích đất bà Phùng Thị G đã bán cho ông Phùng Văn K vào khối tài sản để chia là có căn cứ. Tòa án cấp sơ thẩm xác định di sản là tổng diện tích đất 398m2 (bao gồm cả phần đất đã bán cho ông Phùng Văn K) để chia làkhông đúng.” ¡ TĨNH HUONG PHAP LY rS ` GLAI PHAP PHAP LY IEI Di sản thừa kế là bất động sản đã được một trong các đồng thừa kế chuyển nhượng. Các đồng thừa kế khác biết và không phản đối việc chuyển nhượng đó. Số tiền nhận chuyển nhượng đã được dùng để lo cuộc sống của các đồng thừa kế. Bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trưởng hợp này, Tòa ân phải công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp pháp và diện tích đất đã chuyển nhượng không còn trong khối di sản để chia thừa kế mà thuộc quyền sử dụng của bên nhận chuyển nhượng. >>” Emaơil: [email protected] fdvn.vn | fdvnlawfirm.vn | diendanngheludot.vn